El precio de la vivienda de segunda mano alcanzará un nuevo máximo histórico a nivel nacional en 2026, con nuevos récords durante el primer semestre, tras un 2025 en el que el encarecimiento del precio de la vivienda previsiblemente cerrará por encima del 15% y a un precio medio que rebasa los 2.830 euros por metro cuadrado.
Así se desprende del informe ‘Balance inmobiliario 2025 y previsiones 2026’ de Fotocasa, en el que se apunta que el mercado encadena así tres años de subidas muy marcadas, un ritmo que recuerda a los años en los que los precios empezaron a acelerarse antes de la burbuja de 2007.
Desde el portal inmobiliario han recalcado que el mercado de la vivienda atraviesa el mayor nivel de tensión de su historia debido a diversos factores, entre ellos, el escenario financiero, que ha reactivado la presión compradora.
Paralelamente, el peso del comprador extranjero alcanza máximos históricos (un 15% del total) y el inversor ha duplicado su presencia en sólo dos años, situándose en el 10%.
En esta línea, la creación de hogares seguirá avanzando a un ritmo que el mercado no podrá absorber, con más de 200.000 nuevos hogares al año, frente a apenas 100.000 nuevas viviendas construidas.
El precio del alquiler subirá un 7% el próximo año
Por su lado, el precio del alquiler volverá a cerrar el año en máximos históricos, por encima de los 14 euros por metro cuadrado y con un avance en 2026 cercano al 7% interanual.
En 2025, todas las comunidades autónomas han rebasado sus máximos históricos, superando ampliamente los niveles de la burbuja. Alquilar una vivienda de 80 metros cuadrados cuesta ya alrededor de 1.150 euros mensuales.
En este contexto, según el portal inmobiliario, se seguirán generando tres efectos: la expulsión del mercado de los inquilinos con rentas más bajas, que en muchos casos se verán obligados a renunciar a la emancipación; el auge de las habitaciones en viviendas compartidas como alternativa para reducir la carga económica que supone afrontar un alquiler completo y el desplazamiento de la demanda hacia áreas menos pobladas, donde los precios todavía ofrezcan un respiro.
En esa búsqueda de asequibilidad, las provincias más rurales registrarán incrementos más intensos que las grandes capitales, lo que sugiere una posible moderación del crecimiento en las zonas más tensionadas a partir del segundo semestre de 2026.
Desde Fotocasa han avisado que el mercado del alquiler atraviesa un auténtico «drama» por la falta de oferta de vivienda debido a que una parte del parque de vivienda en alquiler de larga duración se ha desviado hacia modalidades más rentables, como el alquiler turístico, el de temporada o el de habitaciones.
Esto ha hecho que el acceso al alquiler se haya convertido en un «auténtico desafío», sobre todo para jóvenes y familias con menos recursos, que deben destinar ya más del 47% de sus ingresos para pagar la renta, lo que supone más del 30% recomendado por los organismos de control oficiales.
Para Fotocasa, a pesar de las tensiones que atraviesa, el mercado inmobiliario no muestra «síntomas de burbuja», ya que la banca está actuando con mayor prudencia y se ajusta al nuevo marco económico, lo que aporta estabilidad al sistema.
No obstante, con una oferta cada vez más limitada, se mantendrá la presión alcista sobre los precios y seguirá dificultando el acceso a la vivienda, que se convertirá «en el principal reto social y económico del país».
El portal inmobiliario prevé gran «actividad» para el sector en 2026, aunque ha apuntado que esto dependerá «en gran medida» de que se aborden los desequilibrios estructurales del mercado ampliando el parque de vivienda disponible. De lo contrario, avisan, España abrirá la puerta a «una crisis habitacional sin precedentes».