El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, se ha disparado desde 2020 en las principales ciudades españolas entre un 275% y un 650%, según un informe de EY para Asprima en el que se analiza también el impacto que ha tenido esta subida en la compraventa de viviendas de nueva construcción.
De acuerdo con el estudio, Madrid encabeza la subida de la plusvalía municipal, con un alza del 650% desde 2020, seguida de Sevilla (+500%), Málaga y Zaragoza (+305%) y Barcelona (+275%).
Según el informe, este sobrecoste se añade al conjunto de costes que soporta la promoción y termina repercutiendo, directa o indirectamente, en el precio final de la vivienda nueva, «lo que dificulta especialmente el acceso a la compra para los jóvenes».
En este sentido, en el estudio se recuerda que el porcentaje de menores de 35 años con vivienda en propiedad ha caído del 70% en 2005 al 30% en 2025.
El informe apunta que en una vivienda de obra nueva de 300.000 euros, la plusvalía municipal ha pasado de 1.296 euros en 2020 a 6.480 euros en la actualidad, lo que supone una diferencia de 5.184 euros.
«Este incremento no responde a una mayor revalorización real del suelo, sino al cambio en el método de cálculo del impuesto y al aumento de los coeficientes aplicables a los periodos cortos de tenencia, que son precisamente los habituales en la actividad promotora», explica el estudio.
El informe señala que España constituye una anomalía en el contexto europeo por la acumulación de figuras tributarias municipales vinculadas a la promoción, construcción, tenencia y transmisión de vivienda nueva.
Esta estructura fiscal no encuentra un equivalente funcional en los principales modelos europeos analizados «y contribuye a que una parte significativa del precio de la vivienda no responda al valor del inmueble en sí, sino a la carga fiscal incorporada al proceso de producción y adquisición», destaca el informe.
El estudio de EY para Asprima advierte, además, de que el problema se agrava porque el coeficiente del 0,15 termina funcionando, en la práctica, como un coeficiente de aplicación generalizada, sin una adaptación suficiente a las diferencias entre mercados inmobiliarios locales.
Este mismo parámetro, explica el estudio, puede operar tanto en grandes capitales con mercados tensionados como en municipios donde el precio de la vivienda ha permanecido estable o incluso ha caído, «generando una desconexión entre la base imponible del impuesto y la evolución real del valor del suelo».
Como medidas para mitigar esta situación, en el informe se plantean tres posibles soluciones para adaptar el impuesto a la realidad económica del sector y reducir su impacto en el precio final de la vivienda.
Así, se propone permitir la deducción de los costes de promoción y urbanización del valor de transmisión, o incorporarlos al valor de adquisición para que el impuesto grave únicamente el incremento real de valor del terreno y no los costes de producción necesarios para transformar el suelo en vivienda.
La segunda propuesta contenida en el informe pasa por la introducción de una bonificación obligatoria en la plusvalía municipal para empresas promotoras y constructoras, similar a la ya existente en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
Esta propuesta se fundamenta en que, para una promotora, el suelo es su materia prima, del mismo modo que el acero o los componentes lo son para un fabricante de automóviles.
«En ningún otro sector productivo se confunde el incremento de valor derivado del proceso de fabricación con una plusvalía pasiva. Sin embargo, en la promoción inmobiliaria, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana termina gravando parte de ese proceso de transformación como si fuera una revalorización automática del suelo, ignorando que los inmuebles destinados a la venta son existencias en transformación y no activos patrimoniales mantenidos para su revalorización», señala.
Para los autores del informe, esta asimetría, «única en el tejido empresarial español», encarece «artificialmente» la vivienda nueva y penaliza la actividad que más resulta necesaria para ampliar la oferta y contener los precios.
La tercera medida propuesta permitiría a los ayuntamientos declarar la promoción de vivienda como actividad de especial interés municipal, con la aplicación de bonificaciones ya contempladas en la normativa vigente.
«La implementación de estas medidas permitiría reducir la carga fiscal que actualmente recae sobre la vivienda nueva, disminuir los precios y facilitar el acceso a la compra de la vivienda, especialmente para los jóvenes», subraya el estudio.